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07 / 09 / 2010
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Découvrez
les aspects financiers, fiscaux et juridiques du crédit bail
immobilier |
Le crédit bail immobilier classique, dit direct, est une opération
qui permet à un établissement de crédit d' acquérir un bien
immobilier, le mettre en location auprès d'une entreprise puis,
au terme du bail (ou avant) donner la possibilité à cette entreprise
d'acquérir ce bien à un prix fixé au départ du contrat de crédit
bail.
C'est donc, avant tout un contrat de location conclu entre une
société de crédit et une entreprise cliente, assorti d'une option
d'achat. En réalité le crédit bail constitue surtout une opération
de financement, destiné à toutes sortes d'entreprises quels
que soient leurs statuts juridiques.
Quels l'intérêts présente le crédit bail ?
*Fiscalement : Les loyers globaux sont inscrits dans le compte
de résultat en charges d'exploitation. La part du loyer correspondant
aux intérêts du crédit, mais aussi la part du loyer correspondant
à l'amortissement financier ,si le cumul de celui-ci ne dépasse
pas la valeur de la construction, peuvent ainsi être imputé
au résultat global et donc réduire l'impôt sur les sociétés.
Le client peut acquérir un bien tout en déduisant les versements
de son impôt. Malgré l'obligation de réintégration fiscale du
sur-amortissement à la levée de l'option, cette opération reste
très intéressante et le gain actuariel est souvent appréciable.
Cela permet en outre de faire supporter à l'EBE la charge d'une
opération qui est en réalité une opération de financement.
*financièrement Un bien qui n'appartient pas à l'entreprise
ne figure pas à l'actif du bilan mais en annexe de celui-ci.
Cela permet d'accroître la quotité de financement d'une entreprise.
De plus, souvent ce type de financement est plus long et moins
coûteux qu'un emprunt classique ou qu'un crédit hypothécaire
afin d'acquérir directement un bien immobilier
Le crédit bail présente également un avantage dans le cadre
des comptes consolidés . On notera également qu'une telle opération
peut, le cas échéant, donner lieu à l'obtention de subventions.
Elle permet aussi, dans le cas de lease back, d'enregistrer
des plus ou moins values. Enfin, en ce qui concerne les établissement
publics ou les associations, elle peut s'avérer pratique car
elle peut être imputé au budget de fonctionnement et non d'investissement.
Le crédit bail est un contrat " sur mesure ", dans lequel toutes
les modalités sont déterminées au départ en fonction des objectifs
des partenaires.
*La durée est généralement comprise entre 7 et 15ans.
*Le type de loyer est librement choisi par les partenaires (
constant, progressif, indexé.) , les paiements sont périodiques
*Le montant de l'option d'achat est au gré des partenaires mais
préalable à la mise en place du contrat Ce moyen de financement
est donc particulièrement flexible.
*Juridiquement
-Le preneur peut jouir du bien immobilier en payant des loyers
déterminés au départ, même si l'accord du bailleur est demandé
pour les opérations de sous-location ou de vente du crédit-bail.
Il peut facilement en devenir propriétaire au prix fixé initialement
(indépendamment du marché de l'immobilier) avant même la fin
du contrat.
-Pour la banque, cette opération est intéressante car elle comporte
peu de risques (elle reste propriétaire de l'actif), et elle
lui permet de mettre en place des relations stables avec son
client.
Crédit-bail ou location simple ou une acquisition directe
?
Lorsque les taux d'intérêt sont bas, l'amortissement financier
est très rapide et si le niveau de rendement locatif demandés
par les investisseurs est élevé, alors il devient plus intéressant
d'acquérir un bien en crédit bail sans payer de loyers particulièrement
supérieurs à la moyenne des locations. De plus, bien souvent,
les loyers sont indexés sur les indices économiques alors que
les loyers du crédit bail sont fixés au départ. Ainsi, le crédit
bail, véritable accélérateur d'amortissement, présente un grand
nombre d'intérêts notamment fiscaux mais aussi pour les opérations
de financement déconsolidantes. Cependant, la mise en place
de normes (US GAAP.) pourrait réduire les avantages issus de
tels contrats.
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