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le
12 / 10 / 2008
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Comment
réussir son bail en dix points ? |
Un bail est un contrat qui doit être rédigé avec soin : il s'agit
de définir par écrit, avec précision les droits et les obligations
de chacune des parties afin que le bail soit en adéquation avec
les besoins de votre entreprise.
1. Le projet de bail doit être communiqué quelques jours avant
la date de signature prévue afin de disposer d'assez de temps
pour dénicher les clauses pièges. Vous pouvez faire enregistrer
le bail à la recette des impôts. Cette formalité facultative
donnera date certaine au contrat. Elle garantira donc votre
maintien dans les lieux en cas de vente de l'immeuble en cours
de bail.
2. Décrivez précisément les lieux Afin d'éviter toute contestation
ultérieure, vérifiez que les locaux mis à votre disposition
correspondent bien à ceux décrits dans le bail. Les dépendances
et locaux accessoires doivent absolument être visés dans le
contrat. Faites également préciser les modalités d'accès aux
locaux et les conditions d'utilisation des parties communes.
A défaut, votre propriétaire pourra considérer que l'utilisation
des parties communes (droit de passage pour la clientèle, livraison,
etc.) n'est qu'une tolérance révocable à tout moment.
3. Définissez largement les activités exercées Les activités
doivent être définies le plus largement possible. Exigez toujours
qu'en plus de votre activité principale, les activités complémentaires
soient également indiquées dans le contrat. Cette précaution
vous évitera d'avoir à obtenir l'autorisation du bailleur pour
étendre votre activité. Evidemment, les baux "tous commerces"
sont toujours à privilégier. Mais cette faculté pour le locataire
de modifier son activité sans autorisation du bailleur a souvent
pour contrepartie la fixation d'un loyer élevé.
4. Maîtrisez la durée de votre engagement Un bail commercial
a obligatoirement une durée d'au moins 9 ans. Mais, sauf clause
contraire, le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans.
En pratique : les locataires qui ne veulent pas s'engager sur
le long terme ont de plus en plus tendance à conclure un bail
précaire. Cependant, ce type de contrat, d'une durée maximale
de 2 ans, ne leur offre aucune sécurité. Dans bien des cas,
le bail commercial de 9 ans, avec possibilité de résiliation
à l'expiration de chaque période triennale, peut permettre de
moduler suffisamment la durée de l'engagement.
5.Négociez le loyer de départ Le propriétaire et le locataire
fixent librement le loyer initial. Préparez donc sérieusement
cette négociation. Comparez le prix demandé par le propriétaire
à ceux pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.
En général, le loyer annuel hors taxes représente entre 6 %
et 12 % de la valeur vénale des locaux. Si vous envisagez de
réaliser des travaux importants, il est d'usage de négocier,
même en cours de bail, un allégement ou une franchise temporaire
de loyer ou encore une prise en charge partielle du coût des
travaux par votre propriétaire.
6.Les garanties exigées par le bailleur La majorité des contrats
prévoit que le locataire doit verser un dépôt de garantie lors
de la conclusion du bail. Sachez que s'il dépasse deux termes
de loyers, votre propriétaire doit obligatoirement vous verser
un intérêt sur l'excédent . Si vous réglez votre loyer d'avance,
il doit être ajouté à votre dépôt de garantie pour déterminer
la somme sur laquelle sera calculé le montant des intérêts qui
vous est dû. Attention : votre bailleur peut également vous
demander une caution bancaire à titre de garantie.
7. Vérifiez la répartition des charges En principe, le locataire
supporte les frais de rédaction et d'enregistrement du bail,
les charges courantes de copropriété, les taxes locatives (voirie,
ordures ménagères, etc.) et le droit de bail. Le propriétaire
assume, sauf clause contraire, les frais de gestion de l'immeuble
(salaire du concierge, assurance de l'immeuble et impôt foncier).
En pratique : votre bail peut prévoir une répartition différente
des charges. Si votre bailleur vous impose le paiement de charges
supplémentaires, négociez en contrepartie une diminution du
loyer. Evitez toujours les clauses qui fixent de façon forfaitaire
les charges remboursables au propriétaire. Elles sont très souvent
la source de conflits entre propriétaire et locataire.
8.Clarifiez la prise en charge des travaux Les petites réparations
sont toujours à la charge du preneur. L'entretien de l'immeuble
et les grosses réparations doivent être supportées par le propriétaire.
Attention, le bail peut prévoir que toutes les grosses réparations
seront à votre charge. Refusez cette clause qui peut entraîner
des coûts exorbitants impossibles à chiffrer a priori. La propriété
des travaux d'amélioration revient de droit à votre propriétaire
à l'expiration du bail. Dans ce cas, il devra en principe vous
verser une indemnité égale aux coûts des travaux ou à la plus-value
apportée aux locaux. Mais une clause du bail peut l'exonérer
de vous payer cette indemnité.
9.Révisions du loyer En principe, le propriétaire, comme le
locataire, peut demander tous les 3 ans la révision du loyer
en fonction de l'évolution de la valeur locative du local loué.
Celle-ci est en principe plafonnée à l'augmentation de l'indice
trimestriel du coût de la construction. De plus, elle ne peut
en aucun cas excéder la valeur locative du local loué et ce,
quelle que soit la progression de l'indice du coût de la construction.
Les parties peuvent également prévoir la révision du loyer selon
une clause d'échelle mobile.
Dans ce cas, l'indice de référence retenu doit avoir un lien
avec l'activité d'une des parties ou avec le secteur immobilier.
En général, la périodicité de ces révisions est annuelle. Il
est par exemple de plus en plus fréquent de prévoir une révision
annuelle en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la
construction. Important : l'augmentation triennale du loyer
peut exceptionnellement excéder celle de l'indice du coût de
la construction.
Ce déplafonnement est possible notamment en cas de modification
importante de l'environnement du commerce (création d'une zone
piétonne, d'une galerie marchande), d'amélioration des locaux
loués ou d'extension de l'activité.
10. Vous pouvez renegocier lors du renouvellement du bail Le
renouvellement du bail est l'occasion de renégocier votre bail
et de l'ajuster à l'évolution des besoins de votre activité.
En général, c'est le bailleur qui doit vous envoyer un congé
avec offre de renouvellement six mois avant la fin du bail.
A défaut, le bail est reconduit tacitement. Attention, dans
ce cas, vous avez intérêt à prendre l'initiative de demander
le renouvellement du bail avant sa 12e année afin d'éviter le
déplafonnement du loyer.
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